報告要點：
宏觀經(jīng)濟：2017年度，我國GDP與去年同期相比上漲6.9%；2018年2月份，CPI環(huán)比上漲1.2%，同比上漲2.9%。
土地市場：2018年2月份鄭州市成交土地81.72萬平方米，環(huán)比上漲131.37%，同比下降47.05%。
住宅市場：2018年2月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降29.99%，存量住宅成交面積環(huán)比下降15.83%。
新建商業(yè)辦公市場：2018年2月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比下降48.16%，新建辦公樓成交面積環(huán)比下降49.12%。
數(shù)據(jù)來源：
成交土地信息：根據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院整理得出。
存量住房均價：根據(jù)VISS系統(tǒng)監(jiān)測的鄭州市8個區(qū)域，共計2341個存量住宅小區(qū)均價，采用定基定權(quán)重的方式計算得出，以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業(yè)、辦公交易信息：根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)整理得出。
VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)充分集成信息技術(shù)與估價師經(jīng)驗，為房地產(chǎn)估價業(yè)務提供全新方式的在線評估數(shù)據(jù)支持。
一、宏觀經(jīng)濟分析
1、2018年度，我國GDP與去年同期相比上漲6.9%；2018年2月份，CPI環(huán)比上漲1.2%，同比上漲2.9%。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)得出：2018年度，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）827122億元，與去年同期相比上漲6.9%，實現(xiàn)2011年以來的首次回升。其中，第一、第二及第三產(chǎn)業(yè)分別與去年相比上漲3.9%、6.1%、8.0%。2018年2月份全國居民消費價格指數(shù)（CPI）環(huán)比上漲1.2%，同比上漲2.9%；工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）環(huán)比下降0.1%，同比上漲3.7%。
二、市場動態(tài)
1、鄭州將優(yōu)先完成中牟/滎陽/新鄭的撤縣（市）改區(qū)
2月8日（大河報） 鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要（2017-2035年）已經(jīng)公布。行動綱要規(guī)劃期為2017—2035年，遠期展望至2050年。
行動綱要顯示，近期（2017-2020年），開啟鄭州全面建設(shè)國家中心城市新征程，全面建成人民群眾認可、經(jīng)得起歷史檢驗的高質(zhì)量、高水平小康社會。中期（2021-2035年），鄭州國家中心城市的地位更加突出，躋身國家創(chuàng)新型城市前列，建成國際綜合樞紐、國際物流中心、國家重要的經(jīng)濟增長中心等。爭取提前五年，在2030年率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。遠期（2036-2050年），建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強市，成為具有全球影響力的城市。
到2035年，鄭州城鎮(zhèn)人口比例將達到90%，城鎮(zhèn)人口比2016年增加約550萬；2050年，鄭州將成為具有全球影響力的城市，優(yōu)先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣（市）改區(qū)。
鄭州將實施組團式發(fā)展，區(qū)分產(chǎn)業(yè)差異，明確發(fā)展定位，突出比較優(yōu)勢，彰顯城市特色，以快速便捷的立體交通為紐帶，以大型綠地和生態(tài)為阻隔，推動新城組團與中心城區(qū)一體化發(fā)展。優(yōu)先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣（市）改區(qū)，加快推進新密組團、登封組團、鞏義組團建設(shè)，盡快實現(xiàn)全域城區(qū)化。
a) 將市域軌道快線延伸至空港、中牟、新鄭等近郊組團，
b) 建設(shè)最好的高鐵客運中心和國際機場消費綜合體，
c) 開放在主城區(qū)和航空城分別打造1~2個都市活力中心，
d) 規(guī)劃建設(shè)黃河國家公園和嵩山國家公園。
2、高架+地面全線貫通鄭州東三環(huán)實現(xiàn)雙層快速化
2月12日（大河報） “一橋飛架南北”，東三環(huán)（107輔道）成為鄭州又一條快速通道。日前，連接航海路至隴海路之間的涉鐵段工程地面輔道建成通車。這個節(jié)點的完成，使東三環(huán)（南三環(huán)至北四環(huán)）實現(xiàn)了高架、地面雙雙通車。
3、鄭州再增交通樞紐——新南站
2月15日（騰訊房產(chǎn)·鄭州站） 《鄭州南站建筑概念設(shè)計方案》通過中國鐵路總公司和省政府的聯(lián)合批復，開始進入實質(zhì)性建設(shè)階段。鄭州南站位于鄭州市東南的鄭州航空經(jīng)濟綜合實驗區(qū)境內(nèi)，距鄭州新鄭國際機場東約6公里，距鄭州市區(qū)30公里，距許昌市區(qū)50公里。2019年9月底，南站將建成通車，未來潛力無限，或?qū)⑹抢^東站之后又一個交通重要樞紐地帶。
4、鄭州首套房貸利率再次上浮，個別銀行停貸
2月26日（鄭州新浪樂居） 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，環(huán)比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。其中，在監(jiān)測的35個城市中，首套房貸款平均利率最高的為鄭州的5.84%。目前鄭州各大銀行的反映情況來看，鄭州各大銀行首套房貸利率不低于15%，二套房貸利率在25%——35%之間，相較于2018年1月份的房貸利率情況，春節(jié)過后大部分銀行都悄悄做出了調(diào)整。
三、鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況
1、2018年2月份鄭州市成交土地面積81.72萬平方米，環(huán)比上漲131.37%，同比下降47.05%。1-2月份累計成交土地面積117.04萬平方米，同比下降63.99%。
據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年2月份，鄭州市共出讓各類土地22宗（其中住宅用地14宗，工業(yè)用地4宗，商業(yè)/辦公用地4宗），比上月增加10宗，環(huán)比上漲83.33%，同比下降59.26%；成交面積81.72萬平方米，環(huán)比上漲131.37%，同比下降47.05%。1-2月份累計成交各類土地34宗（其中住宅用地19宗，工業(yè)用地7宗，綜合用地（含住宅）4宗，商業(yè)/辦公用地4宗），同比下降68.81%；成交土地面積117.04萬平方米，同比下降63.99%。2018年2月份鄭州市土地成交樓面均價2235元/平方米；土地均價6034元/平方米，同比下降25.16%。1-2月份鄭州市土地成交樓面均價2594元/平方米；土地均價7902元/平方米，同比上漲11.24%。
2、2018年2月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降29.99%，同比上漲74.36%。1-2月份累計同比上漲100.13%。
2018年2月份，市區(qū)新建商品房成交套數(shù)和成交面積分別為12280套和106.75萬平方米，環(huán)比分別下降31%和32.63%，同比分別上漲95.32%和63.13%；其中，市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為10819套和94.5萬平方米，環(huán)比分別下降23.76%和29.99%，同比分別上漲117.42%和74.36%。1-2月份，新建商品住宅累計成交套數(shù)和成交面積分別為25009套和229.48萬平方米，同比分別上漲137.68%和100.13%。
3、2018年2月份新建商品住宅均價環(huán)比下降12.28%，同比下降19.23%；1-2月份市區(qū)新建商品住宅累計均價比去年同期下降8.53%。
2018年2月份，市區(qū)新建商品住宅均價為8453元/平方米，環(huán)比上月的9636元/平方米下降12.28%,比去年同期的10465元/平方米下降19.23%；1-2月份，市區(qū)新建商品住宅累計均價為9149元/平方米，比去年同期下降8.53%。
4、2018年2月份存量住宅成交面積環(huán)比下降15.83%，同比下降3.58%。1-2月份累計成交面積同比下降15.42%。
2018年2月份，市區(qū)存量房成交套數(shù)和成交面積分別為2983套和27.47萬平方米，環(huán)比分別下降16.65%和15.28%，同比分別上漲1.36%和下降0.86%；其中，市區(qū)存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為2895套和26.01萬平方米，環(huán)比分別下降15.94%和15.83%，同比分別上漲0.77%和下降3.58%。1-2月份，存量住宅累計成交套數(shù)和成交面積分別為6339套和56.91萬平方米，同比分別下降10.83%和15.42%。
5、2018年2月份存量住宅均價為13403元/平方米，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲11.34%。1-2月份存量住宅累計均價同比上漲11.91%。
2018年2月份，市區(qū)存量住宅均價為13403元/平方米，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲11.34%；1-2月份，市區(qū)存量住宅累計均價為13389元/平方米，同比上漲11.91%。
其中，市八區(qū)VISS均價最高的是鄭東新區(qū)，監(jiān)測均價為23399元/平方米，環(huán)比下降0.38%；其次是惠濟區(qū)，監(jiān)測均價為14819元/平方米，環(huán)比上漲0.57%；再次是經(jīng)開我，監(jiān)測均價為14625元/平方米，環(huán)比上漲0.79%；價格最低的是中原區(qū)，監(jiān)測均價為11693元/平方米，環(huán)比下降0.06%。
由以上統(tǒng)計圖可以看出，2018年2月份，新建住宅成交主要集中在惠濟區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域；存量住宅成交主要集中在金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域，其中金水區(qū)成交面積為9.98萬平方米，其他區(qū)域成交量較少。
四、商業(yè)辦公分析
1、商業(yè)新房成交價格：2018年2月份新建商業(yè)用房成交均價環(huán)比下降7.02%，同比上漲13.61%。
2018年2月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交均價為16835元/平方米，環(huán)比上月的18106元/平方米下降7.02%，比去年同期的14818元/平方米上漲13.61%。
2、商業(yè)新房成交面積：2018年2月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比下降48.16%，同比下降5.88%。
2018年2月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為549套和3.52萬平方米，分別環(huán)比下降43.98%和48.16%，同比分別上漲12.96%和下降5.88%。同期鄭州市新建商品房成交面積為106.75萬平方米，新建商業(yè)用房成交面積占其比重為3.30%。
3、辦公樓新房成交價格：2018年2月份新建辦公樓成交均價環(huán)比上漲21.73%，同比上漲15.49%。
2018年2月份，鄭州市新建辦公樓成交均價為15580元/平方米，環(huán)比上月的12799元/平方米上漲21.73%，比去年同期的13490元/平方米上漲15.49%。
4、辦公新房成交面積：2018年2月份新建辦公樓成交面積環(huán)比下降49.12%，同比上漲17.54%。
2018年2月份，鄭州市新建辦公樓成交套數(shù)和成交面積分別為874套和8.11萬平方米，環(huán)比分別下降66.05%和49.12%，同比分別上漲16.53%和17.54%。同期鄭州市新建商品房成交面積為106.75萬平方米，新建辦公樓成交面積占其比重為7.60%。
五、市場走勢分析
據(jù)統(tǒng)計，土地市場方面：2018年2月份鄭州市土地成交均價較上月呈現(xiàn)下降趨勢，成交土地面積81.72萬平方米，環(huán)比上漲131.37%，較去年同期下降47.05%。
從去化周期來看，鄭州市商品房住宅市場去化周期進一步縮短，商業(yè)市場和辦公市場去化周期均有所增加。截止到2018年2月份底鄭州市商品住宅的庫存量為226.17萬平方米，去化周期為1.53個月，住宅供應偏緊。同時非住宅庫存壓力依舊較大，辦公用房的庫存量為179.28萬平方米，去化周期為14.39個月；商業(yè)用房的庫存量為519.63萬平方米，去化周期為53.22個月。
從戶型結(jié)構(gòu)上看，新建住宅本月中小戶型占比相對較大。本月戶型面積80平方米以上銷售占比47%，較上月增加16個百分點；戶型面積在80-90平方米本月銷售占比19%，較上月減少9個百分點；戶型面積在90-120平方米本月銷售占比15%，較上月減少3個百分點；戶型面積120平方米以上本月銷售占比19%，較上月減少4個百分點。
受春節(jié)法定節(jié)假日影響，2月樓市成交整體低位運行，由于春節(jié)期間的主題是探親訪友，樓市本身也進入淡季，且大多數(shù)房地產(chǎn)項目暫停了銷售，春節(jié)期間的房地產(chǎn)成交量普遍偏低。
從整體看，鄭州房地產(chǎn)市場目前仍屬于剛性市場，預計2018年還將繼續(xù)保持供求兩旺發(fā)展態(tài)勢。調(diào)地價，穩(wěn)房價，已經(jīng)在鄭州房地產(chǎn)市場形成常態(tài)，加之限制性措施的實施，銀行利率的再次上浮，房價上漲的動因已經(jīng)有所削弱。與此同時，目前房地產(chǎn)的定位和功能發(fā)生了變化，以前是以商品房為核心的住房供應體制，十九大報告強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”新定位。國家和地方政府越來越重視發(fā)展租賃市場，“租購同權(quán)”的大方向已定，在中央不斷強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位和基調(diào)下，政策面不會出現(xiàn)大起大落，鄭州政府層面也會通過各種措施確保鄭州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定可持續(xù)健康發(fā)展。但是，由于鄭州作為國家中心城市，其集聚資源、項目、人才等的能力不斷加強，加之引才引智政策不斷強化，城市人口正在快速增加，其直接會在對商品房的需求上反映出來，而且就目前情況而言，由此產(chǎn)生的商品房需求增加的幅度要大于商品房供應增加的幅度，在此情況下，現(xiàn)有的供求平衡可能被打破，給商品房市場價格上漲帶來極大壓力。預計鄭州市未來幾個月的房地產(chǎn)住宅市場成交量和價格方面均以維穩(wěn)為主調(diào)，保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，短期內(nèi)不會有較大變動。但商業(yè)和辦公銷量較小，庫存量較大，去化周期較長，再加上市場對商業(yè)和辦公要求的多樣化，價格上漲壓力較大。
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