報告要點:
宏觀經(jīng)濟:2017年度,我國GDP與去年同期相比上漲6.9%;2018年2月份,CPI環(huán)比上漲1.2%,同比上漲2.9%。
土地市場:2018年2月份鄭州市成交土地81.72萬平方米,環(huán)比上漲131.37%,同比下降47.05%。
住宅市場:2018年2月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降29.99%,存量住宅成交面積環(huán)比下降15.83%。
新建商業(yè)辦公市場:2018年2月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比下降48.16%,新建辦公樓成交面積環(huán)比下降49.12%。
數(shù)據(jù)來源:
成交土地信息:根據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院整理得出。
存量住房均價:根據(jù)VISS系統(tǒng)監(jiān)測的鄭州市8個區(qū)域,共計2341個存量住宅小區(qū)均價,采用定基定權(quán)重的方式計算得出,以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業(yè)、辦公交易信息:根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)整理得出。
VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)充分集成信息技術(shù)與估價師經(jīng)驗,為房地產(chǎn)估價業(yè)務提供全新方式的在線評估數(shù)據(jù)支持。
一、宏觀經(jīng)濟分析
1、2018年度,我國GDP與去年同期相比上漲6.9%;2018年2月份,CPI環(huán)比上漲1.2%,同比上漲2.9%。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)得出:2018年度,國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)827122億元,與去年同期相比上漲6.9%,實現(xiàn)2011年以來的首次回升。其中,第一、第二及第三產(chǎn)業(yè)分別與去年相比上漲3.9%、6.1%、8.0%。2018年2月份全國居民消費價格指數(shù)(CPI)環(huán)比上漲1.2%,同比上漲2.9%;工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)(PPI)環(huán)比下降0.1%,同比上漲3.7%。
二、市場動態(tài)
1、鄭州將優(yōu)先完成中牟/滎陽/新鄭的撤縣(市)改區(qū)
2月8日(大河報) 鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要(2017-2035年)已經(jīng)公布。行動綱要規(guī)劃期為2017—2035年,遠期展望至2050年。
行動綱要顯示,近期(2017-2020年),開啟鄭州全面建設(shè)國家中心城市新征程,全面建成人民群眾認可、經(jīng)得起歷史檢驗的高質(zhì)量、高水平小康社會。中期(2021-2035年),鄭州國家中心城市的地位更加突出,躋身國家創(chuàng)新型城市前列,建成國際綜合樞紐、國際物流中心、國家重要的經(jīng)濟增長中心等。爭取提前五年,在2030年率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。遠期(2036-2050年),建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強市,成為具有全球影響力的城市。
到2035年,鄭州城鎮(zhèn)人口比例將達到90%,城鎮(zhèn)人口比2016年增加約550萬;2050年,鄭州將成為具有全球影響力的城市,優(yōu)先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣(市)改區(qū)。
鄭州將實施組團式發(fā)展,區(qū)分產(chǎn)業(yè)差異,明確發(fā)展定位,突出比較優(yōu)勢,彰顯城市特色,以快速便捷的立體交通為紐帶,以大型綠地和生態(tài)為阻隔,推動新城組團與中心城區(qū)一體化發(fā)展。優(yōu)先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣(市)改區(qū),加快推進新密組團、登封組團、鞏義組團建設(shè),盡快實現(xiàn)全域城區(qū)化。
a) 將市域軌道快線延伸至空港、中牟、新鄭等近郊組團,
b) 建設(shè)最好的高鐵客運中心和國際機場消費綜合體,
c) 開放在主城區(qū)和航空城分別打造1~2個都市活力中心,
d) 規(guī)劃建設(shè)黃河國家公園和嵩山國家公園。
2、高架+地面全線貫通鄭州東三環(huán)實現(xiàn)雙層快速化
2月12日(大河報) “一橋飛架南北”,東三環(huán)(107輔道)成為鄭州又一條快速通道。日前,連接航海路至隴海路之間的涉鐵段工程地面輔道建成通車。這個節(jié)點的完成,使東三環(huán)(南三環(huán)至北四環(huán))實現(xiàn)了高架、地面雙雙通車。
3、鄭州再增交通樞紐——新南站
2月15日(騰訊房產(chǎn)·鄭州站) 《鄭州南站建筑概念設(shè)計方案》通過中國鐵路總公司和省政府的聯(lián)合批復,開始進入實質(zhì)性建設(shè)階段。鄭州南站位于鄭州市東南的鄭州航空經(jīng)濟綜合實驗區(qū)境內(nèi),距鄭州新鄭國際機場東約6公里,距鄭州市區(qū)30公里,距許昌市區(qū)50公里。2019年9月底,南站將建成通車,未來潛力無限,或?qū)⑹抢^東站之后又一個交通重要樞紐地帶。
4、鄭州首套房貸利率再次上浮,個別銀行停貸
2月26日(鄭州新浪樂居) 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年1月份,全國首套房貸款平均利率為5.43%,相當于基準利率1.11倍,環(huán)比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%,上升21.75%。其中,在監(jiān)測的35個城市中,首套房貸款平均利率最高的為鄭州的5.84%。目前鄭州各大銀行的反映情況來看,鄭州各大銀行首套房貸利率不低于15%,二套房貸利率在25%——35%之間,相較于2018年1月份的房貸利率情況,春節(jié)過后大部分銀行都悄悄做出了調(diào)整。

三、鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況
1、2018年2月份鄭州市成交土地面積81.72萬平方米,環(huán)比上漲131.37%,同比下降47.05%。1-2月份累計成交土地面積117.04萬平方米,同比下降63.99%。
據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年2月份,鄭州市共出讓各類土地22宗(其中住宅用地14宗,工業(yè)用地4宗,商業(yè)/辦公用地4宗),比上月增加10宗,環(huán)比上漲83.33%,同比下降59.26%;成交面積81.72萬平方米,環(huán)比上漲131.37%,同比下降47.05%。1-2月份累計成交各類土地34宗(其中住宅用地19宗,工業(yè)用地7宗,綜合用地(含住宅)4宗,商業(yè)/辦公用地4宗),同比下降68.81%;成交土地面積117.04萬平方米,同比下降63.99%。2018年2月份鄭州市土地成交樓面均價2235元/平方米;土地均價6034元/平方米,同比下降25.16%。1-2月份鄭州市土地成交樓面均價2594元/平方米;土地均價7902元/平方米,同比上漲11.24%。


2、2018年2月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降29.99%,同比上漲74.36%。1-2月份累計同比上漲100.13%。
2018年2月份,市區(qū)新建商品房成交套數(shù)和成交面積分別為12280套和106.75萬平方米,環(huán)比分別下降31%和32.63%,同比分別上漲95.32%和63.13%;其中,市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為10819套和94.5萬平方米,環(huán)比分別下降23.76%和29.99%,同比分別上漲117.42%和74.36%。1-2月份,新建商品住宅累計成交套數(shù)和成交面積分別為25009套和229.48萬平方米,同比分別上漲137.68%和100.13%。

3、2018年2月份新建商品住宅均價環(huán)比下降12.28%,同比下降19.23%;1-2月份市區(qū)新建商品住宅累計均價比去年同期下降8.53%。
2018年2月份,市區(qū)新建商品住宅均價為8453元/平方米,環(huán)比上月的9636元/平方米下降12.28%,比去年同期的10465元/平方米下降19.23%;1-2月份,市區(qū)新建商品住宅累計均價為9149元/平方米,比去年同期下降8.53%。

4、2018年2月份存量住宅成交面積環(huán)比下降15.83%,同比下降3.58%。1-2月份累計成交面積同比下降15.42%。
2018年2月份,市區(qū)存量房成交套數(shù)和成交面積分別為2983套和27.47萬平方米,環(huán)比分別下降16.65%和15.28%,同比分別上漲1.36%和下降0.86%;其中,市區(qū)存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為2895套和26.01萬平方米,環(huán)比分別下降15.94%和15.83%,同比分別上漲0.77%和下降3.58%。1-2月份,存量住宅累計成交套數(shù)和成交面積分別為6339套和56.91萬平方米,同比分別下降10.83%和15.42%。

5、2018年2月份存量住宅均價為13403元/平方米,環(huán)比上漲0.19%,同比上漲11.34%。1-2月份存量住宅累計均價同比上漲11.91%。
2018年2月份,市區(qū)存量住宅均價為13403元/平方米,環(huán)比上漲0.19%,同比上漲11.34%;1-2月份,市區(qū)存量住宅累計均價為13389元/平方米,同比上漲11.91%。
其中,市八區(qū)VISS均價最高的是鄭東新區(qū),監(jiān)測均價為23399元/平方米,環(huán)比下降0.38%;其次是惠濟區(qū),監(jiān)測均價為14819元/平方米,環(huán)比上漲0.57%;再次是經(jīng)開我,監(jiān)測均價為14625元/平方米,環(huán)比上漲0.79%;價格最低的是中原區(qū),監(jiān)測均價為11693元/平方米,環(huán)比下降0.06%。


由以上統(tǒng)計圖可以看出,2018年2月份,新建住宅成交主要集中在惠濟區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域;存量住宅成交主要集中在金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域,其中金水區(qū)成交面積為9.98萬平方米,其他區(qū)域成交量較少。
四、商業(yè)辦公分析
1、商業(yè)新房成交價格:2018年2月份新建商業(yè)用房成交均價環(huán)比下降7.02%,同比上漲13.61%。
2018年2月份,鄭州市新建商業(yè)用房成交均價為16835元/平方米,環(huán)比上月的18106元/平方米下降7.02%,比去年同期的14818元/平方米上漲13.61%。

2、商業(yè)新房成交面積:2018年2月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比下降48.16%,同比下降5.88%。
2018年2月份,鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為549套和3.52萬平方米,分別環(huán)比下降43.98%和48.16%,同比分別上漲12.96%和下降5.88%。同期鄭州市新建商品房成交面積為106.75萬平方米,新建商業(yè)用房成交面積占其比重為3.30%。

3、辦公樓新房成交價格:2018年2月份新建辦公樓成交均價環(huán)比上漲21.73%,同比上漲15.49%。
2018年2月份,鄭州市新建辦公樓成交均價為15580元/平方米,環(huán)比上月的12799元/平方米上漲21.73%,比去年同期的13490元/平方米上漲15.49%。

4、辦公新房成交面積:2018年2月份新建辦公樓成交面積環(huán)比下降49.12%,同比上漲17.54%。
2018年2月份,鄭州市新建辦公樓成交套數(shù)和成交面積分別為874套和8.11萬平方米,環(huán)比分別下降66.05%和49.12%,同比分別上漲16.53%和17.54%。同期鄭州市新建商品房成交面積為106.75萬平方米,新建辦公樓成交面積占其比重為7.60%。

五、市場走勢分析
據(jù)統(tǒng)計,土地市場方面:2018年2月份鄭州市土地成交均價較上月呈現(xiàn)下降趨勢,成交土地面積81.72萬平方米,環(huán)比上漲131.37%,較去年同期下降47.05%。
從去化周期來看,鄭州市商品房住宅市場去化周期進一步縮短,商業(yè)市場和辦公市場去化周期均有所增加。截止到2018年2月份底鄭州市商品住宅的庫存量為226.17萬平方米,去化周期為1.53個月,住宅供應偏緊。同時非住宅庫存壓力依舊較大,辦公用房的庫存量為179.28萬平方米,去化周期為14.39個月;商業(yè)用房的庫存量為519.63萬平方米,去化周期為53.22個月。
從戶型結(jié)構(gòu)上看,新建住宅本月中小戶型占比相對較大。本月戶型面積80平方米以上銷售占比47%,較上月增加16個百分點;戶型面積在80-90平方米本月銷售占比19%,較上月減少9個百分點;戶型面積在90-120平方米本月銷售占比15%,較上月減少3個百分點;戶型面積120平方米以上本月銷售占比19%,較上月減少4個百分點。
受春節(jié)法定節(jié)假日影響,2月樓市成交整體低位運行,由于春節(jié)期間的主題是探親訪友,樓市本身也進入淡季,且大多數(shù)房地產(chǎn)項目暫停了銷售,春節(jié)期間的房地產(chǎn)成交量普遍偏低。
從整體看,鄭州房地產(chǎn)市場目前仍屬于剛性市場,預計2018年還將繼續(xù)保持供求兩旺發(fā)展態(tài)勢。調(diào)地價,穩(wěn)房價,已經(jīng)在鄭州房地產(chǎn)市場形成常態(tài),加之限制性措施的實施,銀行利率的再次上浮,房價上漲的動因已經(jīng)有所削弱。與此同時,目前房地產(chǎn)的定位和功能發(fā)生了變化,以前是以商品房為核心的住房供應體制,十九大報告強調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”新定位。國家和地方政府越來越重視發(fā)展租賃市場,“租購同權(quán)”的大方向已定,在中央不斷強調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”的總體定位和基調(diào)下,政策面不會出現(xiàn)大起大落,鄭州政府層面也會通過各種措施確保鄭州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定可持續(xù)健康發(fā)展。但是,由于鄭州作為國家中心城市,其集聚資源、項目、人才等的能力不斷加強,加之引才引智政策不斷強化,城市人口正在快速增加,其直接會在對商品房的需求上反映出來,而且就目前情況而言,由此產(chǎn)生的商品房需求增加的幅度要大于商品房供應增加的幅度,在此情況下,現(xiàn)有的供求平衡可能被打破,給商品房市場價格上漲帶來極大壓力。預計鄭州市未來幾個月的房地產(chǎn)住宅市場成交量和價格方面均以維穩(wěn)為主調(diào),保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢,短期內(nèi)不會有較大變動。但商業(yè)和辦公銷量較小,庫存量較大,去化周期較長,再加上市場對商業(yè)和辦公要求的多樣化,價格上漲壓力較大。
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