報告要點：
宏觀經濟：2017年12月份，CPI環比上漲0.3%，同比上漲1.8%；2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個百分點。
土地市場：2017年12月份鄭州市成交土地面積78.12萬平方米，環比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%；2017年全年成交土地面積926.64萬平方米，較去年同期下降1.30%。
住宅市場：2017年12月份新建商品住宅成交面積環比上漲155.07%，較去年同期上漲118.11%；2017年全年新建商品住宅成交面積較去年同期上漲12.05%；2017年12月份存量住宅成交面積環比下降7.75%，較去年同期下降40.13%；2017年全年成交面積較去年同期下降36.07%。
新建商業辦公樓市場：2017年12月份新建商業用房成交面積環比上漲51.83%，較去年同期下降39.35%；2017年全年新建商業用房成交面積較去年同期下降0.99%；2017年12月份新建辦公樓成交面積環比上漲11.47%，較去年同期上漲38.28%；2017年全年新建辦公樓成交面積較去年同期下降20.33%。
數據來源：
成交土地信息：根據中指數據研究院整理得出。
存量住房均價：根據VISS系統監測的鄭州市8個區域，共計3616個存量住宅小區均價，采用定基定權重的方式計算得出，以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業、辦公交易信息：根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據整理得出。
VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗，為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。
一、宏觀經濟分析
1、2017年12月份，CPI環比上漲0.3%，同比上漲1.8%；2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個百分點。
據國家統計局發布數據得出：2017年12月份，CPI環比上漲0.3%，同比上漲1.8%；PPI環比上漲0.8%，同比上漲4.9%。2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個百分點；PPI上漲6.3%，結束了自2012年以來連續5年的下降態勢。
二、市場動態
1、鄭州“四環大高架”月底開工計劃2019年建成
12月9日 據了解，四環線及大河路快速化工程，由西四環、南四環、東四環（原四港聯動大道）和大河路合圍的大環線組成，全長約93公里，全線規劃控制寬度180米。其中，西四環、南四環和大河路規劃為“高架+地面”快速路形式，東四環規劃為地面快速路形式，在主要路口相交處設置跨線橋，建成后全程將沒有紅綠燈。
西四環、南四環和大河路都將建成高架雙向8車道、地面雙向8車道的快速路。建成后，南四環、西四環至大河路一線，將是連續高架的形式，設計車速可達80公里/小時，真正實現四環快速化。東四環將建成地面快速路形式，主線雙向10車道，單側輔道雙向4車道，東四環與一些主要道路交叉口，將設計建造立交橋，實現快速通行。本月底實質性開工計劃2019年建成通車。（鄭州日報）
2、鄭州紅專路西段除了拓寬還要延長
12月13日 據了解，現狀的紅專路是一條斷頭路，東段是從紅專北街到中州大道，西段是從豐樂路到經七路。其中，豐樂路至經七路段分為兩段，天明路至經七路段為雙向四車道設置，天明路至豐樂路則是雙向二車道，由于道路紅線較窄，經常出現人車混行、機動車非機動車混行的局面。
此次規劃的紅專路則是從南陽路到天明路。該段紅專路將被規劃成鄭州市中心城區東西向城市次干路，道路全長約801.6米。根據規劃，紅專路沿線分別與現狀南陽路、豐樂路、衛生路、天明路相交，其中與南陽路相交為平面拓寬渠化道路，與其他道路相交均為一般平交路口。此段紅專路的設計速度并不高，為40千米/小時；紅專路道路其中南陽路-海灘街、豐樂路-天明路段，中間為20米四車道的快車道，兩側各有5米的人行道，海灘街-豐樂路段的中間有20米四車道的快車道，快車道兩側各有3米的非機動車道，最外側各有5米的人行道。（大河報）
3、人才新政購房政策 非鄭州戶籍的須鄭州名下無房
12月28日 人才新政購房政策將于2018年1月2日正式開啟此項業務。
適用對象：在鄭工作并擁有全日制本科以上學歷或副高級（高級技師）以上職稱的非鄭戶籍人才，在鄭州購買首套自住商品住宅。
政策待遇：對上述對象在鄭州購買首套自住商品住宅的，在限購審查時只審查學歷、職稱和教育、人社部門的認定證明，以及購房人就業狀況，不再審核社保和個稅證明的繳納期限。
辦理條件：1．擁有全日制本科以上學歷或副高級（高級技師）以上職稱；2．在鄭州市各類企業或國家機關、事業單位、民辦非企業單位、社會團體等用人單位就業，并簽訂有1年以上勞動合同；或在鄭初始自主創業，依法登記注冊成立企業、民辦非企業單位、社會團體、個體工商戶并擔任法定代表人；3．在鄭州市購買首套自住商品住宅。（大河報）
三、鄭州市房地產市場運行情況
1、2017年12月份鄭州市土地成交量較上月均呈現上漲趨勢，同比均呈現下降趨勢。其中共成交土地32宗，環比上漲39.13%，較去年同期下降17.95%；成交面積78.12萬平方米，環比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%。2017年全年共成交255宗，較去年同期上漲2.82%；成交土地面積926.64萬平方米，較去年同期下降1.30%。
據中指數據研究院發布數據統計，2017年12月份，鄭州市共出讓各類土地32宗，較上月增加9宗，環比上漲39.13%，較去年同期下降17.95%；成交面積78.12萬平方米，環比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%；其中住宅用地14宗，工業用地5宗，商業用地13宗。2017年全年成交各類土地255宗，較去年同期上漲2.82%；成交土地面積926.64萬平方米，較去年同期下降1.30%；其中住宅用地121宗，工業用地46宗，商業用地65宗，綜合用地19宗，其他用地4宗。12月份鄭州市土地成交樓面均價4037元/平方米，環比上漲17.73%，較去年同期上漲75.60%；土地均價13956元/平方米，環比上漲25.64%，較去年同期上漲84.89%。2017年全年鄭州市土地成交樓面均價2711元/平方米，環比上漲5.94%，較去年同期上漲2.19%；土地均價7670元/平方米，較去年同期上漲5.25%。
2、2017年12月份新建商品住宅成交量較上月呈現上漲趨勢。其中，成交面積環比上漲155.07%，較去年同期上漲118.11%。2017年全年新建商品住宅累計成交面積較去年同期上漲12.05%。
2017年12月份，市區新建商品房成交套數和面積分別為31928套和307.29萬平方米，環比分別上漲140.57%和134.74%，較去年同期分別上漲106.85%和99.77%；其中，市區新建商品住宅成交套數和面積分別為27997套和282.1萬平方米，環比分別上漲161.68%和155.07%，較去年同期分別上漲127.78%和118.11%。2017年全年新建商品住宅累計成交套數和面積分別為173597套和1704.11萬平方米，較去年同期分別上漲20.11%和12.05%。
3、2017年12月份新建商品住宅成交均價環比同比均呈現下降趨勢。成交均價較上月下降了11.76%，較去年同期下降24.10%；2017年全年銷售均價較去年同期下降11.09%。
2017年12月份，市區新建商品住宅成交均價為7928元/平方米，環比下降了11.76%，較去年同期下降24.10%;2017年全年，市區新建商品住宅銷售均價為8656元/平方米，較去年同期下降11.09%。
4、2017年12月份存量商品住宅成交面積環比下降7.75%，較去年同期下降40.13%；2017年全年成交面積較去年同期下降36.07%。
2017年12月份，市區存量商品房成交套數和面積分別為3785套和35.66萬平方米，環比分別下降9.88%和8.07%，較去年同期分別下降39.89%和38.08%；其中，市區存量商品住宅成交套數和面積分別為3666套和33.96萬平方米，環比分別下降9.86%和7.75%，較去年同期分別下降40.50%和40.13%。2017年全年，存量商品住宅成交套數和面積分別為51677套和475.89萬平方米，較去年同期分別下降35.76%和36.07%。
5、2017年12月份存量住宅均價為13309元/平方米，環比下降0.44%，同比上漲11.59%；2017年全年存量住宅均價較去年同期上漲28.19%。
鄭州市區2017年12月份存量住宅均價為13309元/平方米，環比下降0.44%，同比上漲11.59%；2017年全年，市區存量住宅均價為12945元/平方米，較去年同期上漲28.19%。（詳見圖4）
其中，2017年12月份市八區VISS均價最高的是鄭東新區，監測均價為23230元/平方米，環比下降0.22%；其次是惠濟區，監測均價為14517元/平方米，環比下降0.21%；再次是經開區，監測均價為14494元/平方米，環比下降0.55%；價格最低的是中原區，監測均價為11701元/平方米，環比下降1.26%。（詳見圖5）
由以上統計圖可以看出，2017年12月份，新建住宅成交主要集中在中原區、鄭東新區、高新區等區域；存量住宅成交量的主要區域主要集中在老城區：二七區、管城區、金水區、中原區，其中金水區成交量為12.71萬平方米；其他區域成交量較少。
由以上統計圖可以看出，2017年全年，新建住宅成交主要集中在二七區、鄭東新區、管城區等區域；存量住宅成交的主要區域主要集中在老城區：二七區、管城區、金水區、中原區，其中金水區成交量為177.23萬平方米；其他區域成交量較少。
四、商業辦公分析
1、新建商業用房成交均價：2017年12月份新建商業用房成交均價環比下降28.30%，較去年同期上漲7.38%；2017年全年新建商業用房成交均價較去年同期上漲14.15%。
2017年12月份，鄭州市新建商業用房成交均價為14817元/平方米，環比下降28.30%，較去年同期上漲7.38%；2017年全年新建商業用房成交均價為14961元/平方米，較去年同期上漲14.15%。
2、新建商業用房成交情況：2017年12月份新建商業用房成交面積環比上漲51.83%，較去年同期下降39.35%；2017年全年新建商業用房成交面積較去年同期下降0.99%。
2017年12月份，鄭州市新建商業用房成交套數和面積分別為1728套和11.19萬平方米，分別環比上漲148.99%和51.83%，分別較去年同期下降34.67%和39.35%；同期鄭州市新建商品房成交面積為307.29萬平方米，新建商業用房成交面積占其比重為3.64%。2017年全年新建商業用房成交套數和面積分別為16260套和119.48萬平方米，較去年同期分別上漲7.28%和下降0.99%。
3、新建辦公樓成交均價：2017年12月份新建辦公樓成交均價環比下降7.42%，較去年同期上漲9.85%；2017年全年新建辦公樓成交均價較去年同期上漲22.53%。
2017年12月份，鄭州市新建辦公樓成交均價為11259元/平方米，環比下降7.42%，較去年同期上漲9.85%；2017年全年新建辦公樓成交均價為11847元/平方米，較去年同期上漲22.53%。
4、新建辦公樓成交情況：2017年12月份新建辦公樓成交面積環比上漲11.47%，較去年同期上漲38.28%；2017年全年新建辦公樓成交面積較去年同期下降20.33%。
2017年12月份，鄭州市新建辦公樓成交套數和成交面積分別為2160套和13.80萬平方米，環比分別上漲17.07%和11.47%，較去年同期分別下降30.07%和38.28%；同期鄭州市新建商品房成交面積為307.29萬平方米，新建辦公樓成交面積占其比重為4.49%。2017年全年新建辦公樓成交套數和成交面積分別為21701套和146.88萬平方米，較去年同期分別下降7.69%和20.33%。
五、市場走勢分析
據了解，截止到今年年底房地產市場調控政策依然收緊，有兩方面的原因：一是鄭州樓市供應量住宅偏緊、庫存量逐漸減少、需求量較為旺盛；另一方面是由于鄭州正處于快速上升期，自貿區、中原城市群、國家中心城市等戰略規劃進一步提升了城市價值。2017年全年，鄭州市房地產市場新建住宅銷售情況相比去年同期呈現“量漲價跌”的態勢；存量房市場成交量相比去年同期呈現“量跌價漲”的態勢。
隨著國家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿區和鄭洛新國家自主創新示范區建設，鄭州的商業地位日漸重要、商業氛圍越來越濃厚，更多的創業公司帶來創業高潮，并由此帶動了鄭州寫字樓需求量上升。但是，由于商業和辦公樓供應量較大，導致高庫存，去化周期較長，再加上對商業和辦公樓要求的多樣化，成交量相比去年同期呈現“雙降”的態勢，成交均價較去年同期均呈現上漲趨勢。
據房地產管理局數據統計，從戶型結構上看，新建住宅本月大戶型占比相對較大。本月戶型面積80平方米以下本月銷售套數占比23%，較上月增加4個百分點；本月戶型面積80-90平方米本月銷售占比24%，較上月減少4個百分點；戶型面積在120平方米以上銷售套數占比29%，與上月持平；戶型面積在90-120平方米銷售套數占比24%，與上月持平。
土地市場方面：2017年12月份鄭州市土地成交均價較上月呈現上漲趨勢，成交土地面積2017年12月份鄭州市成交土地面積78.12萬平方米，環比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%；2017年全年成交土地面積926.64萬平方米，較去年同期下降1.30%。
從去化周期來看，鄭州市商品房住宅市場去化周期進一步縮短，商業市場和辦公樓市場去化周期均有所增加。截止到12月份底鄭州市商品住宅的庫存量為295.81萬平方米，去化周期為2.26個月，住宅供應偏緊。同時非住宅庫存壓力仍舊較大，辦公樓的庫存量為161.18萬平方米，去化周期為12.44個月；商業用房的庫存量為516.28萬平方米，去化周期為48.88個月。
在現有調控政策等因素的影響下，預計鄭州市未來幾個月的房地產住宅市場成交量和價格方面均以維穩為主調，保持平穩發展的態勢，短期內不會有較大變動。
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