報(bào)告要點(diǎn)：
宏觀經(jīng)濟(jì)：2017年12月份，CPI環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.8%；2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)：2017年12月份鄭州市成交土地面積78.12萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%；2017年全年成交土地面積926.64萬(wàn)平方米，較去年同期下降1.30%。
住宅市場(chǎng)：2017年12月份新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲155.07%，較去年同期上漲118.11%；2017年全年新建商品住宅成交面積較去年同期上漲12.05%；2017年12月份存量住宅成交面積環(huán)比下降7.75%，較去年同期下降40.13%；2017年全年成交面積較去年同期下降36.07%。
新建商業(yè)辦公樓市場(chǎng)：2017年12月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比上漲51.83%，較去年同期下降39.35%；2017年全年新建商業(yè)用房成交面積較去年同期下降0.99%；2017年12月份新建辦公樓成交面積環(huán)比上漲11.47%，較去年同期上漲38.28%；2017年全年新建辦公樓成交面積較去年同期下降20.33%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：
成交土地信息：根據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院整理得出。
存量住房均價(jià)：根據(jù)VISS系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的鄭州市8個(gè)區(qū)域，共計(jì)3616個(gè)存量住宅小區(qū)均價(jià)，采用定基定權(quán)重的方式計(jì)算得出，以保證各期價(jià)格的可比性。
新建住宅、商業(yè)、辦公交易信息：根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理得出。
VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)充分集成信息技術(shù)與估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)提供全新方式的在線評(píng)估數(shù)據(jù)支持。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析
1、2017年12月份，CPI環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.8%；2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)得出：2017年12月份，CPI環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.8%；PPI環(huán)比上漲0.8%，同比上漲4.9%。2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)；PPI上漲6.3%，結(jié)束了自2012年以來(lái)連續(xù)5年的下降態(tài)勢(shì)。
二、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
1、鄭州“四環(huán)大高架”月底開(kāi)工計(jì)劃2019年建成
12月9日 據(jù)了解，四環(huán)線及大河路快速化工程，由西四環(huán)、南四環(huán)、東四環(huán)（原四港聯(lián)動(dòng)大道）和大河路合圍的大環(huán)線組成，全長(zhǎng)約93公里，全線規(guī)劃控制寬度180米。其中，西四環(huán)、南四環(huán)和大河路規(guī)劃為“高架+地面”快速路形式，東四環(huán)規(guī)劃為地面快速路形式，在主要路口相交處設(shè)置跨線橋，建成后全程將沒(méi)有紅綠燈。
西四環(huán)、南四環(huán)和大河路都將建成高架雙向8車(chē)道、地面雙向8車(chē)道的快速路。建成后，南四環(huán)、西四環(huán)至大河路一線，將是連續(xù)高架的形式，設(shè)計(jì)車(chē)速可達(dá)80公里/小時(shí)，真正實(shí)現(xiàn)四環(huán)快速化。東四環(huán)將建成地面快速路形式，主線雙向10車(chē)道，單側(cè)輔道雙向4車(chē)道，東四環(huán)與一些主要道路交叉口，將設(shè)計(jì)建造立交橋，實(shí)現(xiàn)快速通行。本月底實(shí)質(zhì)性開(kāi)工計(jì)劃2019年建成通車(chē)。（鄭州日?qǐng)?bào)）
2、鄭州紅專(zhuān)路西段除了拓寬還要延長(zhǎng)
12月13日 據(jù)了解，現(xiàn)狀的紅專(zhuān)路是一條斷頭路，東段是從紅專(zhuān)北街到中州大道，西段是從豐樂(lè)路到經(jīng)七路。其中，豐樂(lè)路至經(jīng)七路段分為兩段，天明路至經(jīng)七路段為雙向四車(chē)道設(shè)置，天明路至豐樂(lè)路則是雙向二車(chē)道，由于道路紅線較窄，經(jīng)常出現(xiàn)人車(chē)混行、機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)混行的局面。
此次規(guī)劃的紅專(zhuān)路則是從南陽(yáng)路到天明路。該段紅專(zhuān)路將被規(guī)劃成鄭州市中心城區(qū)東西向城市次干路，道路全長(zhǎng)約801.6米。根據(jù)規(guī)劃，紅專(zhuān)路沿線分別與現(xiàn)狀南陽(yáng)路、豐樂(lè)路、衛(wèi)生路、天明路相交，其中與南陽(yáng)路相交為平面拓寬渠化道路，與其他道路相交均為一般平交路口。此段紅專(zhuān)路的設(shè)計(jì)速度并不高，為40千米/小時(shí)；紅專(zhuān)路道路其中南陽(yáng)路-海灘街、豐樂(lè)路-天明路段，中間為20米四車(chē)道的快車(chē)道，兩側(cè)各有5米的人行道，海灘街-豐樂(lè)路段的中間有20米四車(chē)道的快車(chē)道，快車(chē)道兩側(cè)各有3米的非機(jī)動(dòng)車(chē)道，最外側(cè)各有5米的人行道。（大河報(bào)）
3、人才新政購(gòu)房政策 非鄭州戶籍的須鄭州名下無(wú)房
12月28日 人才新政購(gòu)房政策將于2018年1月2日正式開(kāi)啟此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
適用對(duì)象：在鄭工作并擁有全日制本科以上學(xué)歷或副高級(jí)（高級(jí)技師）以上職稱(chēng)的非鄭戶籍人才，在鄭州購(gòu)買(mǎi)首套自住商品住宅。
政策待遇：對(duì)上述對(duì)象在鄭州購(gòu)買(mǎi)首套自住商品住宅的，在限購(gòu)審查時(shí)只審查學(xué)歷、職稱(chēng)和教育、人社部門(mén)的認(rèn)定證明，以及購(gòu)房人就業(yè)狀況，不再審核社保和個(gè)稅證明的繳納期限。
辦理?xiàng)l件：1．擁有全日制本科以上學(xué)歷或副高級(jí)（高級(jí)技師）以上職稱(chēng)；2．在鄭州市各類(lèi)企業(yè)或國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等用人單位就業(yè)，并簽訂有1年以上勞動(dòng)合同；或在鄭初始自主創(chuàng)業(yè)，依法登記注冊(cè)成立企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶并擔(dān)任法定代表人；3．在鄭州市購(gòu)買(mǎi)首套自住商品住宅。（大河報(bào)）
三、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
1、2017年12月份鄭州市土地成交量較上月均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，同比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中共成交土地32宗，環(huán)比上漲39.13%，較去年同期下降17.95%；成交面積78.12萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%。2017年全年共成交255宗，較去年同期上漲2.82%；成交土地面積926.64萬(wàn)平方米，較去年同期下降1.30%。
據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年12月份，鄭州市共出讓各類(lèi)土地32宗，較上月增加9宗，環(huán)比上漲39.13%，較去年同期下降17.95%；成交面積78.12萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%；其中住宅用地14宗，工業(yè)用地5宗，商業(yè)用地13宗。2017年全年成交各類(lèi)土地255宗，較去年同期上漲2.82%；成交土地面積926.64萬(wàn)平方米，較去年同期下降1.30%；其中住宅用地121宗，工業(yè)用地46宗，商業(yè)用地65宗，綜合用地19宗，其他用地4宗。12月份鄭州市土地成交樓面均價(jià)4037元/平方米，環(huán)比上漲17.73%，較去年同期上漲75.60%；土地均價(jià)13956元/平方米，環(huán)比上漲25.64%，較去年同期上漲84.89%。2017年全年鄭州市土地成交樓面均價(jià)2711元/平方米，環(huán)比上漲5.94%，較去年同期上漲2.19%；土地均價(jià)7670元/平方米，較去年同期上漲5.25%。
2、2017年12月份新建商品住宅成交量較上月呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中，成交面積環(huán)比上漲155.07%，較去年同期上漲118.11%。2017年全年新建商品住宅累計(jì)成交面積較去年同期上漲12.05%。
2017年12月份，市區(qū)新建商品房成交套數(shù)和面積分別為31928套和307.29萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲140.57%和134.74%，較去年同期分別上漲106.85%和99.77%；其中，市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)和面積分別為27997套和282.1萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲161.68%和155.07%，較去年同期分別上漲127.78%和118.11%。2017年全年新建商品住宅累計(jì)成交套數(shù)和面積分別為173597套和1704.11萬(wàn)平方米，較去年同期分別上漲20.11%和12.05%。
3、2017年12月份新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比同比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。成交均價(jià)較上月下降了11.76%，較去年同期下降24.10%；2017年全年銷(xiāo)售均價(jià)較去年同期下降11.09%。
2017年12月份，市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為7928元/平方米，環(huán)比下降了11.76%，較去年同期下降24.10%;2017年全年，市區(qū)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8656元/平方米，較去年同期下降11.09%。
4、2017年12月份存量商品住宅成交面積環(huán)比下降7.75%，較去年同期下降40.13%；2017年全年成交面積較去年同期下降36.07%。
2017年12月份，市區(qū)存量商品房成交套數(shù)和面積分別為3785套和35.66萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降9.88%和8.07%，較去年同期分別下降39.89%和38.08%；其中，市區(qū)存量商品住宅成交套數(shù)和面積分別為3666套和33.96萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降9.86%和7.75%，較去年同期分別下降40.50%和40.13%。2017年全年，存量商品住宅成交套數(shù)和面積分別為51677套和475.89萬(wàn)平方米，較去年同期分別下降35.76%和36.07%。
5、2017年12月份存量住宅均價(jià)為13309元/平方米，環(huán)比下降0.44%，同比上漲11.59%；2017年全年存量住宅均價(jià)較去年同期上漲28.19%。
鄭州市區(qū)2017年12月份存量住宅均價(jià)為13309元/平方米，環(huán)比下降0.44%，同比上漲11.59%；2017年全年，市區(qū)存量住宅均價(jià)為12945元/平方米，較去年同期上漲28.19%。（詳見(jiàn)圖4）
其中，2017年12月份市八區(qū)VISS均價(jià)最高的是鄭東新區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為23230元/平方米，環(huán)比下降0.22%；其次是惠濟(jì)區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為14517元/平方米，環(huán)比下降0.21%；再次是經(jīng)開(kāi)區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為14494元/平方米，環(huán)比下降0.55%；價(jià)格最低的是中原區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為11701元/平方米，環(huán)比下降1.26%。（詳見(jiàn)圖5）
由以上統(tǒng)計(jì)圖可以看出，2017年12月份，新建住宅成交主要集中在中原區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)等區(qū)域；存量住宅成交量的主要區(qū)域主要集中在老城區(qū)：二七區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)，其中金水區(qū)成交量為12.71萬(wàn)平方米；其他區(qū)域成交量較少。
由以上統(tǒng)計(jì)圖可以看出，2017年全年，新建住宅成交主要集中在二七區(qū)、鄭東新區(qū)、管城區(qū)等區(qū)域；存量住宅成交的主要區(qū)域主要集中在老城區(qū)：二七區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)，其中金水區(qū)成交量為177.23萬(wàn)平方米；其他區(qū)域成交量較少。
四、商業(yè)辦公分析
1、新建商業(yè)用房成交均價(jià)：2017年12月份新建商業(yè)用房成交均價(jià)環(huán)比下降28.30%，較去年同期上漲7.38%；2017年全年新建商業(yè)用房成交均價(jià)較去年同期上漲14.15%。
2017年12月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交均價(jià)為14817元/平方米，環(huán)比下降28.30%，較去年同期上漲7.38%；2017年全年新建商業(yè)用房成交均價(jià)為14961元/平方米，較去年同期上漲14.15%。
2、新建商業(yè)用房成交情況：2017年12月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比上漲51.83%，較去年同期下降39.35%；2017年全年新建商業(yè)用房成交面積較去年同期下降0.99%。
2017年12月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和面積分別為1728套和11.19萬(wàn)平方米，分別環(huán)比上漲148.99%和51.83%，分別較去年同期下降34.67%和39.35%；同期鄭州市新建商品房成交面積為307.29萬(wàn)平方米，新建商業(yè)用房成交面積占其比重為3.64%。2017年全年新建商業(yè)用房成交套數(shù)和面積分別為16260套和119.48萬(wàn)平方米，較去年同期分別上漲7.28%和下降0.99%。
3、新建辦公樓成交均價(jià)：2017年12月份新建辦公樓成交均價(jià)環(huán)比下降7.42%，較去年同期上漲9.85%；2017年全年新建辦公樓成交均價(jià)較去年同期上漲22.53%。
2017年12月份，鄭州市新建辦公樓成交均價(jià)為11259元/平方米，環(huán)比下降7.42%，較去年同期上漲9.85%；2017年全年新建辦公樓成交均價(jià)為11847元/平方米，較去年同期上漲22.53%。
4、新建辦公樓成交情況：2017年12月份新建辦公樓成交面積環(huán)比上漲11.47%，較去年同期上漲38.28%；2017年全年新建辦公樓成交面積較去年同期下降20.33%。
2017年12月份，鄭州市新建辦公樓成交套數(shù)和成交面積分別為2160套和13.80萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲17.07%和11.47%，較去年同期分別下降30.07%和38.28%；同期鄭州市新建商品房成交面積為307.29萬(wàn)平方米，新建辦公樓成交面積占其比重為4.49%。2017年全年新建辦公樓成交套數(shù)和成交面積分別為21701套和146.88萬(wàn)平方米，較去年同期分別下降7.69%和20.33%。
五、市場(chǎng)走勢(shì)分析
據(jù)了解，截止到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策依然收緊，有兩方面的原因：一是鄭州樓市供應(yīng)量住宅偏緊、庫(kù)存量逐漸減少、需求量較為旺盛；另一方面是由于鄭州正處于快速上升期，自貿(mào)區(qū)、中原城市群、國(guó)家中心城市等戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)一步提升了城市價(jià)值。2017年全年，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)新建住宅銷(xiāo)售情況相比去年同期呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的態(tài)勢(shì)；存量房市場(chǎng)成交量相比去年同期呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的態(tài)勢(shì)。
隨著國(guó)家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，鄭州的商業(yè)地位日漸重要、商業(yè)氛圍越來(lái)越濃厚，更多的創(chuàng)業(yè)公司帶來(lái)創(chuàng)業(yè)高潮，并由此帶動(dòng)了鄭州寫(xiě)字樓需求量上升。但是，由于商業(yè)和辦公樓供應(yīng)量較大，導(dǎo)致高庫(kù)存，去化周期較長(zhǎng)，再加上對(duì)商業(yè)和辦公樓要求的多樣化，成交量相比去年同期呈現(xiàn)“雙降”的態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)較去年同期均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
據(jù)房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從戶型結(jié)構(gòu)上看，新建住宅本月大戶型占比相對(duì)較大。本月戶型面積80平方米以下本月銷(xiāo)售套數(shù)占比23%，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)；本月戶型面積80-90平方米本月銷(xiāo)售占比24%，較上月減少4個(gè)百分點(diǎn)；戶型面積在120平方米以上銷(xiāo)售套數(shù)占比29%，與上月持平；戶型面積在90-120平方米銷(xiāo)售套數(shù)占比24%，與上月持平。
土地市場(chǎng)方面：2017年12月份鄭州市土地成交均價(jià)較上月呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，成交土地面積2017年12月份鄭州市成交土地面積78.12萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲29.49%，較去年同期下降43.81%；2017年全年成交土地面積926.64萬(wàn)平方米，較去年同期下降1.30%。
從去化周期來(lái)看，鄭州市商品房住宅市場(chǎng)去化周期進(jìn)一步縮短，商業(yè)市場(chǎng)和辦公樓市場(chǎng)去化周期均有所增加。截止到12月份底鄭州市商品住宅的庫(kù)存量為295.81萬(wàn)平方米，去化周期為2.26個(gè)月，住宅供應(yīng)偏緊。同時(shí)非住宅庫(kù)存壓力仍舊較大，辦公樓的庫(kù)存量為161.18萬(wàn)平方米，去化周期為12.44個(gè)月；商業(yè)用房的庫(kù)存量為516.28萬(wàn)平方米，去化周期為48.88個(gè)月。
在現(xiàn)有調(diào)控政策等因素的影響下，預(yù)計(jì)鄭州市未來(lái)幾個(gè)月的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量和價(jià)格方面均以維穩(wěn)為主調(diào)，保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)不會(huì)有較大變動(dòng)。
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